近年来，随着跨境电商市场规模呈现爆发式增长态势，传统物流仓储市场的模式被重构，尤其是华南地区。第一太平戴维斯指出，凭借珠三角的供应链和交通基础设施，华南五城承接了众多来自国际贸易企业的配送需求。2024年，跨境电商扩张继续推动华南高标仓租赁需求，出租率维持高位。
图源：第一太平戴维斯
同时，第一太平戴维斯在近日发布的《大湾区物流指数报告》中指出，2024年大湾区物流市场年度供应创394.0万平方米的历史新高。年内，在所有新增供应中，有超60%的面积被头部跨境电商承租。
不过，近段时间，关税作为重要的政策变量，深度渗透于跨境电商全产业链条，华南物流地产领域也深受其影响。
一位经营亚马逊美国站点业务的跨境电商商家向《华夏时报》记者透露，目前业务暂未受到影响，仍通过深圳宝安福永的物流服务商，采用一件代发模式将商品运送至美国市场，可能相关影响得等到5月底才显现出来。
第一太平戴维斯表示，未来，大湾区物流市场利钝交织。贸易摩擦升级、关税上涨等外部冲击将导致市场增长承压，但另一方面，政策激励下内需的增长或可适度缓解部分下行压力，而在供应端对市场实施精准调控将对大湾区物流租赁及投资市场的平衡发展至关重要。
佛山超越香港泛策略，稳坐物流存量榜首
《大湾区物流指数报告》显示，2024年大湾区物流市场年度供应创394.0万平方米的历史新高。截至2024年年底，区域总存量同比涨20.9%至2096.9万平方米。其中，随着全年98.4万平方米新增供应量的入市，佛山超越香港，成为大湾区物流市场存量规模最大的城市。截至2024年底，佛山总存量达到396.2万平方米，较香港高3.3%。
第一太平戴维斯深圳产业及物流地产服务部负责人王骏在接受《华夏时报》记者采访时表示，佛山超越香港成为大湾区物流市场存量最大城市，最主要的还是市场自身供需关系的自我调整。由于跨境电商爆发式的增长，出于对自身仓库选址的考虑，这一区域变成了跨境电商在仓库选址上最为倾向组建仓群，方便从仓库接驳白云机场的区域，带动了本区域的仓库建设以及未来新增供应量的大幅度提升。
同时，记者近日实地走访深圳多个电商园区，众多扎根深圳的跨境商家向记者表示，深圳宝安福永是当地跨境物流服务的集中地。该区域凭借邻近机场与码头的地理优势，极大地便利了货物运输；加之相对低廉的房租成本，成为众多跨境商家寻求物流服务的首选之地。
进一步细看，大湾区的物流地产市场分为广佛肇（广州、佛山、肇庆）、深莞惠（深圳、东莞、惠州）、珠中江（珠海、中山、江门）及香港四个子市场。其中，广佛肇城市板块于2024年度供应面积达175.5万平方米，在大湾区总供应中的占比超四成，为2024年区域供应的主要来源。
而自2022年起，大湾区物流市场存量规模也连续三年以30%以上高增速加速扩张。2022—2024年间，大湾区年均供应达291.0万平方米，较2019—2021年均水平高140.8%。
根据第一太平戴维斯数据，2024年大湾区物流地产市场呈现供需结构显著变化：全年区域净吸纳量同比下滑8.3%，降至268.8万平方米；在新增供应创历史新高的背景下，平均空置率攀升5.3个百分点。尽管市场面临结构性压力，但跨境电商行业的持续扩容为市场注入信心，行业租赁情绪仍保持谨慎乐观。
数据显示，自2019年末起，跨境电商已成为大湾区物流仓储市场去化的核心驱动力。2024年新增供应中，Temu、Shein、AliExpress、TikTokShop等“中国跨境电商四小龙”承租面积占比高达67.3%泛策略，充分彰显该行业在区域市场需求中的主导地位。
在租户结构层面，跨境电商企业的市场影响力持续扩大：截至2024年底，其在大湾区整体租户组合中的占比跃升至49.4%，较2019年大幅提升45.9个百分点。受需求拉动，2024年大湾区物流租金指数同比上涨2.7%，内地城市租金涨幅区间达0.4%—4.7%。
伴随跨境电商租户占比快速提升，传统物流租户（如制造业企业物流部门）是否面临挤出效应成为行业关注焦点。
王骏认为并不存在挤出效应。首先，从租金竞争力来看，传统物流行业在仓库租赁上的出价能力相较于跨境电商来说，有时可能会更高。其次，业主基于分散经营风险，增加经营利润的角度也希望有更多元化的租户组成。此外，大湾区市场尤其是广佛肇市场未来还有着极其可观的供应量，无论是为传统租户还是电商类客户提供面积，都是相对充足的。
关税下大湾区物流地产变局
根据第一太平戴维斯的预测，大湾区物流市场规模将持续扩张。未来三年，区域新增供应总量将达1350.3万平方米，推动总存量扩张64.4%。其中，包括广州、深圳、佛山、惠州、江门在内的五个城市将于2025年迎来五年供应高峰，进一步推升区域年度供应至612.4万平方米的又一新高。基于此，至2025年底，大湾区物流市场总存量预期将达2709.3万平方米，同比增长29.2%。
同时，广佛肇仍将是未来三年新增供应的主要来源，预计有63.8%新增供应将源自该城市板块。其中，佛山和广州的年均新增供应将分别达156.0万平方米和102.3万平方米。
伴随2024年市场供给规模攀升及未来预期增量显著，佛山物流地产市场是否存在发展过热风险、是否对电商企业形成过度依赖，这些问题亟待探讨。
“我们确实看到该地区在仓库面积上增量明显，在仓库的建设上增速明显，但现阶段我们依旧在关注市场的变化，现阶段由于空置率相对在一个稳定合理的范围，所以是否存在过热仍然有待观察。从客户群体上来说，该地区新供应量大部分被电商企业消化，这是一个普遍事实，但我更倾向于这是一种市场的自我调整以及根据经济发展而不断更换租户类型的一种自然规律。”王骏说道。
王骏还表示，目前，由于前期国家补贴的带动，看到很多国内电商的城际配送物流客户在该区域有大面积的新增需求，所以不能简单地认定佛山的市场太过于依赖电商企业。
值得注意的是，当前业内对美国加征关税对大湾区物流地产市场的潜在影响尤为关注。海关总署数据显示，2024年上半年中国跨境电商出口额达1.25万亿元，其中对美国出口占比高达34.2%，位居出口目的地首位，显著高于英国（8.1%）、德国（6.2%）、法国（4.5%）等市场。
这也意味着，美国关税政策出现调整，将直接冲击中国跨境电商对美出口业务，进而通过供应链传导机制，对大湾区物流地产的仓储需求、租金水平及租户结构产生连锁反应。
王骏表示，目前结合特朗普出台的加税政策，特别是对800美元以下小包裹征税即将在5月2日正式实施，也需要进一步去观察市场的抗性。同时国家接下去应该会有相应的政策和措施去刺激国内经济及消费的发展和提速，这些都会促进城际配送，三方物流，高端制造业对高标仓面积的需求，未来需要关注的是这些客户是否能够取代或者配合跨境电商，成为该区域的租户主力。
近日，记者通过对多名深圳跨境电商商家的采访调研发现泛策略，美国关税加征政策的潜在影响引发行业关注。部分跨境电商商家表示，出于成本控制与风险分散考虑，有经营美国市场的商家计划将业务逐步向欧洲、东南亚等新兴市场转移；与此同时，部分头部跨境电商企业（美区大卖）凭借较强的供应链韧性和市场抗风险能力，对美国市场仍持审慎乐观态度，心态比较稳，经营策略暂未出现明显调整。
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